105 THÀNH PHỐ, THỊ XÃ KHÔNG ĐƯỢC PHÂN LÔ BÁN NỀN TỪ 01/01/2025

Chủ nhật - 12/05/2024 23:35

1. Phân lô bán nền là gì?
2. Thành phố thị xã nào không được phân lô bán nền từ 01/01/2025?
3. Ảnh hưởng của việc “siết chặt” phân lô bán nền?
4. Cần lưu ý gì về đất phân lô và mua đất phân lô?

105 Thành phố không được phân lô bán nền

Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/1/2025 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III.
Theo đó, tại các khu vực này, tất cả các doanh nghiệp phải lập dự án, xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương. Quy định này nhằm chấm dứt tình trạng phân lô tự phát mua bán đất nền những năm qua. Phân lô bán nền trong các dự án kinh doanh bất động sản nhiều năm qua là vấn đề nóng, gây ra nhiều hệ lụy cho cả doanh nghiệp, người dân cũng như sự phát triển của đô thị.

1. Phân lô bán nền là gì?

Phân lô bán nền được sử dụng phổ biến trong lĩnh vực bất động sản. Theo quy định của pháp luật việc phân lô bán nền được hiểu là việc tách thửa đất đai để chuyển nhượng cho các tổ chức, cá nhân khác.
Thực tế, việc phân lô bán nền được hiểu là việc tách thửa đất đai trong các dự án đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư, các dự án đầu tư xây dựng này đã được Nhà nước cấp phép.
Đất phân lô bán nền được hiểu là khu đất mà đã được quy hoạch thành các lô có diện tích nhất định và chưa tiến hành xây dựng. Ngay sau khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất nền phân lô theo đúng trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật, chủ sở hữu sẽ hoàn toàn có quyền triển khai xây dựng công trình.

2. Thành phố thị xã nào không được phân lô bán nền từ 01/01/2025?
Theo Khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt (Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh), loại I (thành phố trực thuộc trung ương, thành phố trực thuộc tỉnh), II (thành phố trực thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc thành phố) và III (thị xã hoặc thành phố trực thuộc tỉnh) và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật đất đai.
Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Như vậy, quy định mới sẽ không cho phân lô bán nền tại tổng cộng 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc; tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.
Lưu ý: Quy định này chỉ áp dụng đối với dự án bất động sản, không áp dụng với đất cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tách thửa với mục đích cho tặng, thừa kế, chuyển nhượng cho người khác.

Danh sách 105 thành phố, thị xã không được phân lô bán nền:
02 đô thị loại đặc biệt gồm Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh
22 đô thị loại I bao gồm
03 thành phố trực thuộc trung ương là Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ.
19 thành phố thuộc tỉnh gồm Huế, Vinh, Đà Lạt, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột, Thái Nguyên, Nam Định, Việt Trì, Vũng Tàu, Hạ Long, Thanh Hóa, Biên Hòa, Mỹ Tho, Thủ Dầu Một, Bắc Ninh, Hải Dương, Pleiku, Long Xuyên.
36 đô thị loại II bao gồm các thành phố thuộc tỉnh Phan Thiết, Cà Mau, Tuy Hòa, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang - Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng, Kon Tum, Dĩ An, Yên Bái.
45 đô thị loại III bao gồm
29 thành phố gồm Điện Biên Phủ, Hòa Bình, Hội An, Hưng Yên, Đông Hà, Bảo Lộc, Hà Giang, Cam Ranh, Cao Bằng, Lai Châu, Tây Ninh, Bắc Kạn, Tam Điệp, Sông Công, Sầm Sơn, Phúc Yên, Hà Tiên, Đồng Xoài, Chí Linh, Long Khánh, Gia Nghĩa, Ngã Bảy, Thuận An, Hồng Ngự, Từ Sơn, Phổ Yên, Tân Uyên, Bến Cát, Gò Công.
16 thị xã gồm Sơn Tây, Cửa Lò, Phú Thọ, Bỉm Sơn, La Gi, Sông Cầu, Long Mỹ, Tân Châu, Cai Lậy, Quảng Yên, Kỳ Anh, Bình Minh, Đông Triều, Phú Mỹ, An Nhơn, Kiến Tường.

3. Ảnh hưởng của việc “siết chặt” phân lô bán nền:

Theo một số chuyên gia, nhu cầu đất nền luôn rất cao nhưng thị trường lại thiếu nguồn cung từ dự án chính thống. Nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội gom đất rồi phân lô bán nền, tách thửa, thậm chí đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để lôi kéo khách mua bán. Đồng thời, đua nhau thổi giá, "đẩy" giá nhà đất lên cao, gây hỗn loạn thị trường.
Chính vì vậy, việc siết phân lô bán nền là cần thiết để hạn chế tình trạng đầu cơ do đất phải xây dựng nhà trước khi mở bán nền tổng giá trị sản phẩm "đội giá" cao, không hấp dẫn nhà đầu tư. Về lâu dài, việc siết phân lô bán nền sẽ giúp thị trường phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, "sốt" đất, hạn chế lãng phí đất.

4. Cần lưu ý gì về đất phân lô và mua đất phân lô?

Hiện nay Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật liên quan không có định nghĩa cụ thể thế nào là đất phân lô.
Luật Đất đai hiện hành và các văn bản liên quan chưa đề cập tới khái niệm đất phân lô là gì. Tuy nhiên, đất phân lô có thể được hiểu là đất đã được quy hoạch thành các lô có diện tích nhất định và chưa được tiến hành xây dựng. Theo đó, người mua đất phân lô có thể khởi công xây dựng nhà ở hoặc các công trình phù hợp trên đất theo quy định pháp luật.
Theo quy định khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực:
(1) Không thuộc địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I trực thuộc Trung ương;
(2) Thuộc khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị;
(3) Mặt tiền các tuyến đường:

Cấp khu vực trở lên
Thuộc cảnh quan chính trong đô thị.

Hiện nay, việc mua bán đất phân lô đang được ưa chuộng bởi giá mua vào - bán ra thấp, dễ dàng hơn cho việc đầu tư hoặc thanh lý. Tuy nhiên, khi thực hiện việc mua đất phân lô, người mua cần lưu ý:

Bên chuyển nhượng là chủ đầu tư dự án và chủ đầu tư đó phải được UBND cấp tỉnh cấp phép chuyển nhượng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.
Hợp đồng chuyển nhượng buộc phải được công chứng theo đúng quy định.
Kiểm tra kĩ về chủ đầu tư, dự án cũng như hợp đồng trước khi thực hiện việc chuyển nhượng.
Kiểm tra tình trạng pháp lý của mảnh đất, đảm bảo việc chắc chắn lô đất đó sẽ có sổ và không dính tranh chấp.

Quy định mới về phân lô bán nền là một bước đi quan trọng nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về bất động sản, góp phần thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, bền vững, hướng đến mục tiêu đảm bảo quyền lợi cho người dân và góp phần phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Để hiểu rõ hơn về các vấn đề pháp luật và giải quyết các vấn đề pháp lý, hãy liên hệ ngay với Công Ty Luật Hoàng Giáp:
Mọi thông tin yêu cầu tư vấn vui lòng liên hệ:
⚖️ CÔNG TY LUẬT TNHH HOÀNG GIÁP
🏢Địa chỉ: B16 – 319 Lý Thường Kiệt, Phường 15, Quận 11, Tp. Hồ Chí Minh
📩Email: luathoanggiap@gmail.com
🌏 Website: https://law.luathoanggiap.com/
☎️ Hotline: 0909 99 86 59 - 0909 99 86 29
Văn phòng thành phố Hồ Chí Minh:
☎️Điện thoại: 0909 99 86 59 - 0909 99 86 29
🏢Địa chỉ: B16 – 319 Lý Thường Kiệt, Phường 15, Quận 11, Tp. Hồ Chí Minh
Chi nhánh Quảng Nam:
☎️ Điện thoại: 0909 99 86 59 - 0909 99 86 29
🏢Địa chỉ: Thôn Hà Bình, Xã Bình Minh, Huyện Thăng Bình Tỉnh Quảng Nam

Tác giả bài viết: Luật Sư: Luật Hoàng Giáp