LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2024 VÀ CÁC ĐIỂM MỚI CẦN LƯU Ý

Thứ sáu - 10/05/2024 04:41

A. Khi nào Luật Đất đai 2024 có hiệu lực?
B. Các điểm mới cần lưu ý so với Luật Đất đai 2013

Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024, với 260 Điều và bắt đầu có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2025 (trừ Điều 190 và Điều 248 có hiệu lực từ ngày 01/4/2024; khoản 9 Điều 60 có hiệu lực thi hành từ ngày Nghị quyết 61/2022/QH15 hết hiệu lực).

A. Khi nào Luật Đất đai 2024 có hiệu lực?

Tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV đã chính thức thông qua Luật Đất đai 2024, theo đó, luật có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Công văn 202 đề xuất Quốc hội cho phép Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/7/2024, sớm đưa Luật Đất đai vào cuộc sống.

B. Các điểm mới cần lưu ý so với Luật Đất đai 2013

STT	ĐIỂM MỚI	LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 Và các văn bản hướng dẫn	LUẬT ĐẤT ĐAI 2024
1.	Bảng giá đất được ban hành hằng năm (luật cũ là 5 năm)	Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể 1. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.	Điều 159. Bảng giá đất 3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.
2.	04 phương pháp xác định giá đất	Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định 05 phương pháp định giá đất 1. Phương pháp so sánh trực tiếp 2. Phương pháp chiết trừ 3. Phương pháp thu nhập 4. Phương pháp thặng dư 5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất => Được điều chỉnh bởi Nghị định số 12/2024/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 05/02/2024) thành 04 phương pháp định giá đất như Luật Đất đai 2024.	Theo khoản 5 Điều 158, 04 phương pháp định giá đất bao gồm: 1. Phương pháp so sánh 2. Phương pháp thu nhập 3. Phương pháp thặng dư 4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
3.	Cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ đến trước ngày 01/7/2014	Luật Đất đai 2013 chỉ quy định cấp Giấy chứng nhận đối với đất không có giấy tờ trước 01/7/2004. Còn đất sử dụng trước 01/7/2014 mà không có giấy tờ phải đáp ứng điều kiện khắt khe hơn: - Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014. - Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. - Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.	Điều 138 quy định theo hướng quy định về xem xét công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đến trước ngày 01/7/2014. 1/ Căn cứ theo các mốc thời gian sau: - Trước ngày 18/12/1980; - Từ ngày 18/12/1980 - trước ngày 15/10/1993; - Từ ngày 15/10/1993 - trước ngày 01/7/2014. 2/ Điều kiện chung: Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp. 3/ Các trường hợp cụ thể, người dân xem tại Điều 138 Luật Đất đai 2024.
4.	Mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân	Điều 130. 1. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 của Luật này.	Điều 177. 1. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 176 của Luật này.
5.	Bãi bỏ khung giá đất	Điều 113. Khung giá đất Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.	Không quy định
6.	Không còn cấp đất cho hộ gia đình	Điều 5. Người sử dụng đất 2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân)	Điều 4 quy định về người sử dụng đất, trong đó không có hộ gia đình. Khoản 25 Điều 3: Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
7.	Giá đất khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp	Khoản 3 Điều 6 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010: Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 có hiệu lực thi hành.	Điều 249. Sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 6 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12 Sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 6 như sau: “3. Giá của 01 m2 đất là giá đất theo bảng giá đất tương ứng với mục đích sử dụng và được ổn định theo chu kỳ 05 năm.”.
8.	Cách xác định thu nhập chịu thuế khi chuyển nhượng bất động sản	Khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi 2014): Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần	Điều 247: Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.
9.	Bổ sung thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Trọng tài thương mại	Không quy định	Khoản 5 Điều 236: tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai đo Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại
10.	Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa	Khoản 3 Điều 191: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa	Mục 5 Chương III Luật Đất đai 2024 về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì không còn quy định này nữa. Khoản 7 Điều 45 có quy định như sau: Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế. => Luật Đất đai 2024 đã cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
11.	Sửa đổi định nghĩa nhóm đất chưa sử dụng	Điều 10. Phân loại đất 3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.	Điều 9. Phân loại đất 4. Nhóm đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sử dụng và chưa giao, chưa cho thuê.
12.	Nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất	Không quy định. Khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.	Điều 220 quy định Tách thửa đất, hợp thửa đất quy định chi tiết.
13.	04 hình thức bồi thường cho người bị thu hồi đất	Khoản 2 Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất 02 hình thức bồi thường: 1. Giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, 2. Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất.	Khoản 2 Điều 91. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 04 hình thức bồi thường: 1. Giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi; hoặc 2. Bằng tiền trong trường hợp không có đất để bồi thường người dân có nhu cầu; hoặc 3. Bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi; hoặc 4. Nhà ở.
14.	Bị thu hồi đất nông nghiệp được bồi thường bằng đất ở/nhà ở	Không quy định	Khoản 6 Điều 111. Bố trí tái định cư Hộ gia đình, cá nhân: bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, nếu đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định tại Điều 95, có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở, địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở => Đủ 4 điều kiện trên thì được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
15.	Dễ dàng đáp ứng điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp hơn	Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.	Khoản 5 Điều 116. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở: Đất nông nghiệp trong khu dân cư/đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở/các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch chung/quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. => Như vậy khi đất nông nghiệp đáp ứng 02 điều kiện trên, người dân có thể làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở

Bài viết trên đây đã cung cấp một số điểm mới có lợi mà người dân cần lưu ý khi thực hiện các thủ tục đất đai. Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực vào ngày 01/01/2025, người dân hãy cân nhắc ưu điểm và khuyết điểm để lựa chọn thời gian thực hiện các thủ tục đất đai phù hợp.
Để hiểu rõ hơn về các vấn đề pháp luật và giải quyết các vấn đề pháp lý, hãy liên hệ ngay với Công Ty Luật Hoàng Giáp:
Mọi thông tin yêu cầu tư vấn vui lòng liên hệ:
⚖️ CÔNG TY LUẬT TNHH HOÀNG GIÁP
🏢Địa chỉ: B16 – 319 Lý Thường Kiệt, Phường 15, Quận 11, Tp. Hồ Chí Minh
📩Email: luathoanggiap@gmail.com
🌏 Website: https://law.luathoanggiap.com/
☎️ Hotline: 0909 99 86 59 - 0909 99 86 29
Văn phòng thành phố Hồ Chí Minh:
☎️Điện thoại: 0909 99 86 59 - 0909 99 86 29
🏢Địa chỉ: B16 – 319 Lý Thường Kiệt, Phường 15, Quận 11, Tp. Hồ Chí Minh
Chi nhánh Quảng Nam:
☎️ Điện thoại: 0909 99 86 59 - 0909 99 86 29
🏢Địa chỉ: Thôn Hà Bình, Xã Bình Minh, Huyện Thăng Bình Tỉnh Quảng Nam

Tác giả bài viết: Luật Sư: Luật Hoàng Giáp