CÁCH GIẢI QUYẾT KHI MUA PHẢI ĐẤT ĐANG TRANH CHẤP

Thứ ba - 07/05/2024 00:39

1. Như thế nào là đất đang tranh chấp?
2. Vì sao bạn không nên mua đất đang tranh chấp?
3. Trình tự giải quyết khi mua phải đất đang tranh chấp?

An cư lạc nghiệp, có một mảnh đất và mái nhà của riêng mình là ước mơ của nhiều người. Tuy nhiên, trên thực tế có không ít các trường hợp người đi mua đất mua phải mảnh đất đang tranh chấp. Luật Hoàng Giáp sẽ hướng dẫn bạn cách giải quyết khi gặp phải trường hợp này.

1. Như thế nào là đất đang tranh chấp?

Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP giải thích cụ thể và rõ ràng hơn, tranh chấp đất đai được chia làm 3 trường hợp sau:
(1) Tranh chấp quyền sử dụng đất;
(2) Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất;
(3) Tranh chấp liên quan đến đất.

2. Vì sao bạn không nên mua đất đang tranh chấp?
Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện để một thửa đất có thể chuyển nhượng được như sau:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013
– Đất không có tranh chấp
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất đai năm 2013.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, theo quy định trên, đất đang có tranh chấp thì không đủ điều kiện để tiến hành chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Bất kỳ tranh chấp nào cũng rất phức tạp, nhất là tranh chấp liên quan đến đất đai. Bạn cần đảm bảo thực hiện quy trình sau khi thực hiện việc mua đất.

Thứ nhất, đến Văn phòng công chứng để công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thời điểm hiện tại phải được lập thành văn bản có công chứng/chứng thực của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.

Thứ hai, hai bên liên hệ Chi cục thuế tại nơi có đất để tiến hành thủ tục đóng thuế. Bên chuyển nhượng kê khai và đóng thuế Thu nhập cá nhân; Bên nhận chuyển nhượng kê khai và đóng Lệ phí trước bạ.

Thứ ba, bên nhận chuyển nhượng liên hệ với UBND cấp Quận làm thủ tục đăng bộ.
Sau đó bên chuyển nhượng giao cho bên nhận chuyển nhượng: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông báo nộp lệ phí trước bạ (bản chính), bản vẽ, giấy tờ đóng thuế sử dụng đất hàng năm (nếu có).

Trong trường hợp bạn phát hiện đất đã mua đang trong tình trạng tranh chấp, hãy tham khảo các bước tiếp theo tại mục 3.

3. Trình tự giải quyết khi mua phải đất đang tranh chấp

Bước 1: KIỂM TRA
Người mua đất kiểm tra lại toàn bộ giấy tờ mua bán và hồ sơ thửa đất và xem xét việc chuyển nhượng diễn ra vào thời điểm nào. Xác định thửa đất đó đang diễn ra tranh chấp gì? Đang tranh chấp với ai? Từ thời điểm nào?

Bước 2: THƯƠNG LƯỢNG
Tổ chức thương lượng, đàm phán giữa người mua đất, bên chuyển nhượng và bên tranh chấp. Đây là phương án giải quyết tối ưu nhất, tiết kiệm được thời gian cũng như chi phí thực hiện. Nếu thương lượng thành công, bạn có thể dừng tại bước 2.
Tuy nhiên, trên thực tế, rất khó để thương lượng với bên tranh chấp. Vì thế, khi thương lượng không thành công, bạn thực hiện các bước tiếp theo.

Bước 3: HOÀ GIẢI
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”.
Bạn nộp đơn đề nghị hoà giải tại UBND xã nơi có đất đang tranh chấp, đề nghị tổ chức hòa giải giữa các bên. Nếu hòa giải tại UBND không thành thì bạn có thể thực hiện khởi kiện tại Toà án nhân dân có thẩm quyền.

Bước 4: KHỞI KIỆN
Người mua phải đất tranh chấp có quyền nộp Đơn khởi kiện, cùng tài liệu, giấy tờ kèm theo tới Tòa án nhân dân có thẩm quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp (Toà án nhân dân nơi có đất).

4.1 Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai:

Đơn khởi kiện (Theo mẫu đơn khởi kiện số 23-DS Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP Ban hành một số biểu mẫu trong tố tụng dân sự).
Biên bản hòa giải tại UBND (bản sao).
Căn cước công dân/chứng minh nhân dân của người khởi kiện (bản sao)
Giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất (bản sao): Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;...
Hồ sơ chứng minh giao dịch mua bán đất (bản sao).
Giấy tờ chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước: Biên lai thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;
Các giấy tờ liên quan khác.

4.2 Khi nào thì giao dịch mua đất đang tranh chấp bị tuyên vô hiệu?
Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện được quy định, trong đó có điều kiện là đất không tranh chấp.
Trong trường hợp đất có tranh chấp mà bên chuyển nhượng vẫn chuyển nhượng (bán) cho bạn thì giao dịch dân sự này sẽ bị vô hiệu nếu như có người yêu cầu tòa tuyên bố vô hiệu theo quy định tại điều 122 Bộ luật Dân sự 2015.

4.3 Về vấn đề bồi thường thiệt hại cho bạn nếu giao dịch bị tuyên vô hiệu

Trường hợp bên chuyển nhượng không phải bồi thường thiệt hại cho bạn: Toà án sẽ xét đến yếu tố lỗi, nếu bên chuyển nhượng không biết đất đang tranh chấp thì không có lỗi và không phải bồi thường thiệt hại cho bạn.
Ngược lại, trong trường hợp đất có tranh chấp mà bên chuyển nhượng vẫn chuyển nhượng cho người khác thì buộc bên chuyển nhượng phải trả lại số tiền đã nhận từ việc chuyển nhượng này, đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Nếu bạn mua phải đất đang tranh chấp và mong muốn giải quyết thoả đáng, bạn hãy liên hệ với Luật Hoàng Giáp để nhận được tư vấn về các cách giải quyết cụ thể cho trường hợp của bạn.

Để hiểu rõ hơn về các vấn đề pháp luật và giải quyết các vấn đề pháp lý, hãy liên hệ ngay với Công Ty Luật Hoàng Giáp:
Mọi thông tin yêu cầu tư vấn vui lòng liên hệ:
⚖️ CÔNG TY LUẬT TNHH HOÀNG GIÁP
🏢Địa chỉ: B16 – 319 Lý Thường Kiệt, Phường 15, Quận 11, Tp. Hồ Chí Minh
📩Email: luathoanggiap@gmail.com
🌏 Website: https://law.luathoanggiap.com/
☎️ Hotline: 0909 99 86 59 - 0909 99 26 59
Văn phòng thành phố Hồ Chí Minh:
☎️Điện thoại: 0909 99 86 59
🏢Địa chỉ: B16 – 319 Lý Thường Kiệt, Phường 15, Quận 11, Tp. Hồ Chí Minh
Chi nhánh Quảng Nam:
☎️ Điện thoại: 0909 99 86 59 - 0909 99 26 59
🏢Địa chỉ: Thôn Hà Bình, Xã Bình Minh, Huyện Thăng Bình Tỉnh Quảng Nam

Tác giả bài viết: Luật Sư: Luật Hoàng Giáp