TÍNH PHÁP LÝ CỦA CHUNG CƯ MINI

Luật Nhà ở 2014 không có định nghĩa về chung cư mini và loại hình nhà ở này lần đầu xuất hiện khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP – quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở ra đời, bắt đầu cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ được thiết kế theo kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ nhỏ. Đáng chú ý nhất là nếu đủ tiêu chuẩn, sẽ được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó, tức là được cấp sổ đỏ riêng cho từng căn hộ nhỏ. Sau đó, một văn bản dưới luật như Quyết định 24/2014 của UBND Thành phố Hà Nội đã lần đầu tiên sử dụng khái niệm “chung cư mini” và “căn hộ chung cư mini” và quy định điều kiện cấp giấy chứng nhận đối với loại bất động sản này.

Theo đó, khoản 1, Điều 22 Quyết định này cắt nghĩa “Nhà chung cư mini” được hiểu là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng, có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên.
Mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở). Ngoài ra, theo khoản 2 Điều này, căn hộ của nhà chung cư mini phải đáp ứng các điều kiện như được xây dựng theo Giấy phép của cơ quan có thẩm quyền cấp, đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch xây dựng đô thị đối với khu vực đã có quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng thì được cấp Giấy chứng nhận với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung. Trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai phép thì hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư mini không được cấp Giấy chứng nhận.
Như vậy, nhà ở nếu đáp ứng đầy đủ những tiêu chí theo quy định của pháp luật thì mới được công nhận là chung cư mini. Tuy nhiên về mặt quy định pháp luật thì những công trình này thường được cấp phép xây dựng dưới dạng “nhà ở riêng lẻ”.
Trên lý thuyết chủ sở hữu các căn hộ chung cư mini sẽ được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ nhưng thực tế việc này là khó thực hiện được. Thông thường, một tòa chung cư mini chỉ có một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp cho chủ sở hữu mảnh đất đó. Vì thế, việc giao dịch mua bán các hộ trong chung cư mini phải mua bán dưới hình thức “hợp đồng mua bán viết tay” hoặc “văn bản thỏa thuận tài sản chung”, trong đó ghi rõ thỏa thuận, cam kết của hai bên. Hoặc một cách khác là mua bán bằng vi bằng, nghĩa là việc thỏa thuận, giao nhận tiền của hai bên sẽ làm trước sự chứng kiến của thừa phát lại.
Có thể thấy, dù ở hình thức nào, giấy tờ mua bán giữa khách hàng và chủ chung cư mini cũng không được công chứng, trong khi công chứng là một thủ tục bắt buộc mà pháp luật Việt Nam quy định khi mua bán chuyển nhượng nhà đất theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng hoặc tranh chấp với bên thứ ba, hợp đồng mua bán chung cư mini có khả năng bị Tòa án tuyên vô hiệu. Bởi về bản chất hợp đồng này không có giá trị pháp lý kể từ thời điểm giao kết, cho dù đã được thực hiện trên thực tế hay chưa.
Hậu quả của giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu, các bên sẽ phải khôi phục lại tình trạng bên đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Chủ đầu tư phải hoàn trả lại cho khách hàng, còn khách hàng bàn giao lại căn hộ chung cư cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, để làm được việc này sẽ rất mất thời gian và mệt mỏi cho các bên.